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Il sistema di rating immobiliare “BRaVe” del Politecnico di Milano

In questa fase delicata del mercato immobiliare si è delineato un approccio al costruito che guarda agli edifici come a dei veri e propri prodotti edilizi. Diverse associazioni e alcune società commerciali hanno elaborato sistemi per definire il “rating immobiliare” o classe degli edifici, richiamandosi all’esperienza delle “società di rating” che svolgono questa attività per svariate tipologie di titoli mobiliari. Secondo quest’ottica, da alcuni anni si parla frequentemente di edifici di classe “A” o “B”; e lo si fa, soprattutto, senza avere un giudizio chiaro e condiviso su cosa effettivamente caratterizzi un edificio di classe “A” piuttosto che un edificio di classe “B”.

Si tratta infatti di definizioni generiche, dai tratti aleatori, che lasciano spazio a interpretazioni e che in definitiva sfuggono il concetto di “misurabilità” insito nell’identificazione propria e puntuale del rating immobiliare.

A partire proprio da questo quadro di riferimento, nel 2009 il Laboratorio Gestitec del Politecnico di Milano ha realizzato un sistema di rating per individuare puntualmente la qualità degli edifici, assumendo una prospettiva di tipo puramente immobiliare che guardasse alle componenti funzionali e tecnologiche degli edifici in maniera olistica, offrendosi come strumento eventualmente sinergico e complementare rispetto ai protocolli già esistenti.

Tale sistema, denominato BRaVe (acronimo di Building Rating Value), prese le mosse da una ricerca per la determinazione delle variabili utili alla costruzione di un modello di rating immobiliare, finalizzata all’individuazione di elementi che potessero oggettivamente identificare il livello di “qualità” degli edifici terziari. Questa attività fu inizialmente condotta con il supporto di importanti società partner dell’iniziativa come Generali Gestione Immobiliare, Pirelli RE e Paschi Gestioni Immobiliari che parteciparono attivamente alla costruzione del modello, supportando il gruppo di lavoro nella fase dedicata alla definizione delle variabili e soprattutto, nella sperimentazione  condotta su una serie di edifici “campione”.

Uno strumento di rating immobiliare a disposizione degli operatori

Il sistema di rating immobiliare BRaVe è stato poi informatizzato col fine di divenire uno strumento di facile e immediata utilizzazione, da offrire agli operatori del Real estate italiano che ne potranno fare l’uso più confacente alle proprie esigenze (orientamento degli interventi di refurbishment/allocazione dei capex, clusterizzazione del portafoglio, benchmarking del proprio patrimonio immobiliare ecc.). Infatti il popolamento del database può essere realizzato direttamente dall’operatore in possesso delle informazioni relative all’edificio o al patrimonio/portfolio immobiliare.

Infatti, a partire dallo scorso anno il tool Building Rating Value è disponibile via web, per consentire una compilazione più agevole e in mobilità e permettere al compilatore di ottenere direttamente, in automatico, il report del caso. Più in generale, l’auspicio è che BRaVe possa servire alla community del real estate in genere, per determinare una maggiore trasparenza di informazioni e per orientare verso prodotti edilizi sempre più appetibili, “competitivi” (qualità) e verosimilmente ad investimenti immobiliari sempre più “sostenibili” (rischio dell’investimento).

Il modello BRaVe assume, anzitutto, il punto di vista dell’end user (comfort, flessibilità degli spazi, perfomance delle dotazioni tecnologiche, ecc.). A partire da questo fondamentale presupposto, il sistema offre una valutazione oggettiva e olistica ovvero prestazionale delle diverse componenti che, tutte insieme, concorrono a determinare la qualità (Rating dell’edificio).

BRaVe considera tutto ciò che va oltre la cogenza, assumendo le best practice internazionali (riconosciute come tali dal mercato ovverosia dagli operatori del real estate). Pertanto si tratta certamente di un’attività di assessment che tuttavia non va affatto confusa con un’attività di due diligence.

Il modello, in particolare, è uno strumento “specializzato” come si diceva, dal 2009 al 2014 sono infatti stati sviluppati moduli dedicati alle diverse tipologie di edificio:

 

In questi anni BRaVe è già riuscito a farsi conoscere ed apprezzare da grandi realtà italiane e internazionali, contattaci per maggiori informazioni